2016年8月28日，买卖双方签订了《购房居间合同》，合同约定：卖家将奉贤区某地址房屋出售给买家，房价款150万。付款方式约定为：双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，买家已支付首付款45万元（含已付定金10万元）；双方至房地产交易中心办理过户当日，买家以银行贷款方式支付第二期房价款105万，若银行所批贷款额度不足，买家自行以现金形式补足。合同第2.5条特别约定：如买家银行贷款未申请成功不属买家违约，卖家承诺赠送车库一间，双方任一方违约赔定金2倍。合同第3条约定：双方接受本协议上述买卖条件并签订本协议的，应定于自本协议签订之日起（）日内签订《上海市房地产买卖合同》。

2016年9月7日，买家委托律师发函告知卖家：1、自收到本函之日起5日内前往某居间公司签订《上海市房地产买卖合同》；2、若逾期仍拒不办理，买家将解除合同，要求返还定金并支付2倍赔偿。2016年9月15日，买家向卖家发函解约。

本律师接受卖家委托后，经询问了解案情，卖家是个老太太，她坚称协议底部签名不是其本人所签，她拿过10万元，但这是中介公司扣留房产证的押金，且根据老太太2016年10月的就诊记录，其被诊断为“老年痴呆症、精神分裂”。

如果当事人坚称没有签过协议，律师一般都会建议其做笔迹鉴定，从根本上推翻协议效力。本案老太太情况又特殊，也可以尝试做行为能力鉴定。但无论哪种鉴定，费用都不低，从诉讼成本的角度考虑，本律师不建议她做鉴定，而是选择从案件细节入手，寻求法律上的突破口，以期用最小的诉讼成本，维护当事人最大的合法权益。

最终，本律师从合同细节的角度出发，如交房、过户时间、签订正式文本的时间等条款未明确，以此主张该居间协议只是预约合同。而双方因交易细节未谈妥导致没有订立房屋买卖合同，该责任不可归责于卖家，且买家在未充分协商的情况下即发函解除合同，仅仅半个月也没有什么损失。法院也采纳了我方观点，判决老太太返还10万定金，不承担违约责任。